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被“高周转”吞噬的龙湖集团香港开奖结果

发布时间: 2019-10-03

  自从龙湖集团(00960)2019年中期业绩发布会,上演了一出长沙业主远赴香港哭诉维权问题的“大戏”之后。龙湖集团的楼盘质量问题持续发酵,全国各地的龙湖项目连环爆雷。

  据公开报道,长沙、北京、杭州、青岛、济南、广州、大连、天津等地,龙湖业主拉横幅维权已成常态。近日,长江商报又曝出,龙湖集团长沙项目以高规格样板房蒙骗500业主。

  中期业绩发布会变维权大会后,龙湖集团承认确实存在沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象,让业主产生了不好感受,对此公司具有不可推卸的责任。同时,香港开奖结果。龙湖集团向该业主致歉,并称将强化管理,针对业主的合理要求迅速、积极改进相关产品和服务。目前双方已达成谅解。

  据长江商报报道,被业主集体投诉维权的龙湖水晶郦城项目,于2017年12月24日开盘,今年7月交房,2栋高层,1栋公寓,500余户。

  长沙罗女士称,去年她购买了龙湖水晶郦城一套89平的小户型,当初买房的时候主要看中了售楼中心样板房的风格,而且用材也是诸如欧派、方太、大自然等知名品牌,虽然2500元/平米的装修标准有点贵,但是她觉得物有所值,省时省力。

  然而,上个月交付的精装修房却让业主失望,很多业主的感觉“简直就是上当受骗”、“完全不像2500元/㎡的装修标准”。

  有业主在微博上实名反映,新房墙体开裂、墙内渗水是直观感受。此前作为龙湖水晶郦城宣传亮点的新风系统,进气口和燃气出气口仅相隔五十公分,也就是说,厨房的一氧化碳会被再次吸进去!

  有业主把刚交付的精装修房,找到第三方验房公司验收,给出的结果居然是“不达标”。

  当记者提出参观样板间的需求时,楼盘销售表示,该楼盘已经交房,样板间已经拆除。

  相关工作人员表示,样板间土地属于临时用地,事后按规定必须拆除,这也是许多楼盘常见的做法。

  一位业内研究人士表示,根据相关规定,建设全装修住宅,开发企业必须建造装修样板间,以展示交房标准。样板房要按照1:1比例真实反映装修标准和施工质量,全装修住宅交房时装修质量不能低于样板房水平,样板房在购房者入住前不得拆除。2018年下半年,相关部门又出台规定,样板房必须一直保存到小区交付以后6个月。

  公开信息显示,今年5月,龙湖水晶郦城项目业主就该项目精装修房“高价低配”、涉嫌违规搭售精装房、拆除样板间等问题,向有关部门递交联名举报材料。

  据业主透露,针对业主反映的问题,龙湖集团长沙公司也意识到问题严重,所以跟业主们协商,按加赠空调的方案协商,大概80%的业主接受了这个方案。

  长江商报记者来到与水晶郦城一街之隔的龙湖春江郦城项目,该楼盘于7月底开盘。在样板间的门口,张贴着不同户型全装修工程公示清单,但这份公示清单少了价格明细,当记者提出希望出具一份标明价格的装修材料明细时,龙城方面的置业顾问直接表示无法提供。

  “2500/㎡的精装修价格成本也就800-1000元,开发商对外报的精装修价格至少打五折,甚至一二折差不多才是实际价格。”一位多年从事装修行业的周先生透露,开发商用的品牌材料大多是以工程价从厂家直接拿货,精装修楼盘选用的主材一般都是品牌产品里最便宜的工程款,有些甚至是淘汰的款式或者是该品牌的贴牌产品,市场上很难找到。

  楼盘质量出问题、利用行业信息不透明在装修上偷工减料,这些问题似乎最不该发生在龙湖集团身上。

  因为说到龙湖集团董事长吴亚军投身房地产的原因,流传最广泛的说法是,吴亚军曾经在买房时遇到了黑心开发商,延期交房不说,废柴男主热血逆袭的玄幻小说《吞天记》上榜第!还掺杂各种质量问题。关于这一点,在中期业绩会上哭诉的业主也有提及。

  而在做房地产之前,吴亚军曾在《中国市容报》从事媒体行业多年,1993年创业之初,吴亚军在重庆上清寺开了一家建材和装饰公司,主要做美国进口建材卖。不管是良好的初心还是对行业的了解,吴亚军都不缺乏。

  早年,龙湖也确实是地产界的质量标杆,吴亚军打出了“善待你一生”的广告语,让不少地产大佬折服。

  2004年,以苛求质量而出名的绿城集团董事长宋卫平,听说龙湖在重庆如同绿城在杭州,立马飞赴重庆去参观龙湖楼盘。在亲自参观后,推迟回程连夜通知绿城集团全国所有高管到重庆报到集体考察龙湖。

  早年,为学习房地产经营经验,吴亚军还曾专程拜访万科,虚心向王石讨教。但在企业的发展过程中,吴亚军似乎没能跟上万科的脚步。

  2008年,万科郁亮推出了加速资金运转的“5986模式”,即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成,产品必须6成是住宅”。得益于这种高周转模式,2009年万科销售业绩超过了600亿;2010年万科销售业绩就超过了千亿。

  2012年,王石表示,万科要开始进入平稳发展模式了,“以前万科奉行的5986现在得改成5946,开售第一个月卖4成就很不错了。”这样的言辞,被相关人士解读为王石对于高周转的警醒。

  而就在万科开始对高周转有所警醒的同一年,人民日报上发表了一篇名为《龙湖地产:瞄准刚需高周转》的文章。

  到了2014年,宋卫平对龙湖的评价发生了转变。在一场发布会上,当记者提到吴亚军,宋卫平直言不讳的说,“以前他们做得不错,最近我认为(品质)越来越下降了。”

  2015年,“高周转”模式被争先效仿,不少开发商还在以往万科的基础上进一步提速,实行“3456”模式,即“3个月开发,4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金”,在这样激进的环境下,多家房企营收破千亿。

  龙湖也一改往日的行事作风,开始疯狂拿地,快速开发,高效出货。2016年龙湖集团的销售额是881亿,20117年则直接翻接近一倍至1560亿,2018年飙升至2000亿,成为全国第十家销售额破2000亿的房企。

  《2019胡润全球白手起家女富豪榜》,吴亚军财富上涨13%,以660亿元排名第一。

  而这样的高速发展,似乎是以牺牲质量为代价的。通过总结龙湖业主维权项目不难发现,这些项目的交付时间基本集中在2018年至2019年,商品房预售合同的签订时间则集中于2016年至2017年。这个时间段也正是龙湖“变速”的关键阶段。

  而此次质量问题的导火索长沙,似乎也与发展速度过快有关。龙湖集团中期业绩报告显示,2019年1月至6月,公司在长沙市销售额为46.14亿元,排在集团第八位,销售额比去年同期增长76%。

  长江商报报道了业内研究人士观点,龙湖在长沙的质量问题,也和在长沙相对快的销售节奏有关,“业绩要求比较高,同时为了抢客户,工程开发和项目销售等方面都会有很多需要调整的地方,但是速度的提高,往往容易在质量把控上出现问题。”

  2018年龙湖集团全年销售增速为28.5%,相较于2016年61.61%和2017年77.08%的增速,大幅下滑。公司利润率也出现下滑,核心税后利润率由2017年的18.3%下降至14.7%;核心净利润率由2017年的13.6%下滑至2018年的11.1%。

  此外,龙湖集团2018年年报显示,2018年公司综合借贷金额达到1198.2亿元,较2017年的774亿,大幅增长54.8%,净负债也从2017年的47.7%上涨至52.9%。

  2018年,龙湖集团在全国房地产行业规模排名中,由2017年的第8位退后至第10位。另据克而瑞销售排行榜数据,龙湖集团2018年的销售额也由2017年的第8位退后至第10位。

  2019年上半年,龙湖集团实现合同销售1056.2亿元,同比增长8.8%;销售总建筑面积650.8万平方米,同比增长3.5%;销售单价人民币16,228元/平方米,较上年同期增长5.1%。营业额同比增长42.2%至385.7亿元,归属于股东的净利润为63.1亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利为人民币47亿元,同比增长26%。与去年同期相比,核心净利增幅下降5.4%。

  电影《美国工厂》中有句话:“做之前要想一想,因为重做是要花钱的。”道理很简单,但很多企业都再犯同样的错误。

  多地项目因质量爆雷所带来的整改成本,或将拖累龙湖集团整体盈利情况,如果整改效果不佳,还可能陷入项目无法按期交付的违约困局,进而影响当期营业收入的结算。

  例如,2018年8月份台风过境后,南京龙湖春江紫宸项目一期4幢住宅楼的外墙因频发脱落事故而被铲掉重铺。据澎湃新闻报道,龙湖方面为此已新增成本数千万元。

  据《红周刊》报道,从公司业绩表现来看,龙湖集团近年来在维权项目上“消耗”的整改成本,或成为其毛利率和净利率走低的一个原因。

  近年来,龙湖集团的营业支出(不含包括地价等在内的营业成本)的增速远高于其营收和净利的增速,2016年至2018年间,龙湖的营业支出分别为34.5亿元、50.9亿元和85.9亿元,三年内增幅高达149%,而营收增幅则为112%,2019年上半年,营业支出更是同比增长35.7%至35.9亿元。

  而龙湖集团2016年至2018年的土地储备平均成本占营业销售均价的比重一直处于39%至41%之间。也就是说,三年来,龙湖土地储备平均成本的增幅仅约为29.2%。在土地成本占房企营收成本较大份额的情况下,土地成本相对稳定的龙湖集团,快速增加的营业成本和支出来自哪里?


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